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絕了!它對房價預(yù)測神準(zhǔn),從地產(chǎn)之王的財(cái)報(bào)里

絕了!它對房價預(yù)測神準(zhǔn),從地產(chǎn)之王的財(cái)報(bào)里

作者:銳潮建筑    來源:未知    發(fā)布時間:2018-04-18 10:51    瀏覽量:

近日,號稱“宇宙第一房企”的碧桂園,公布了2017年財(cái)報(bào),業(yè)績非常靚麗。

2017年度,碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售約人民幣5508.0億元,共經(jīng)營1468個項(xiàng)目,覆蓋中國大陸30個省、220個市、768個縣╱鎮(zhèn)區(qū),成為全球最大的住宅開發(fā)商,領(lǐng)跑行業(yè)。

對于絕大多數(shù)人來說,可能對千億這個級別的數(shù)字沒直觀感覺,因?yàn)槲覀兘?jīng)常用不到這么大量級的數(shù)字。

舉個例子,拿我們?nèi)粘:鹊降乃崮虂碚f,2017年中國的市場規(guī)模大概1200億,碧桂園一家的銷售額可以頂?shù)蒙纤膫€半酸奶行業(yè)。

十年前,碧桂園收入只有157億,短短十年之內(nèi)翻了35倍,躋身中國,乃至世界頂級房地產(chǎn)公司。

可以說,碧桂園這家公司,在中國房地產(chǎn)行業(yè)中,最值得研究的一家公司,只有研究碧桂園,你才能搞懂中國房地產(chǎn)行業(yè),讀懂這門生意背后的密碼。

充滿傳奇 多次第一

碧桂園成立于1992年,總部位于廣東佛山順德,是中國最大的城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商,位列福布斯全球上市公司500強(qiáng)。

目前公司業(yè)務(wù)包括物業(yè)開發(fā)、建安、裝修、物業(yè)管理、物業(yè)投資、酒店開發(fā)和管理等。

碧桂園的發(fā)展歷史充滿傳奇的色彩,開創(chuàng)了許多中國地產(chǎn)的“第一次”:

-1999年,廣州碧桂園在春節(jié)期間開盤,打破了“春節(jié)不開盤”的先例,也掀開了中國“假日地產(chǎn)營銷”序幕;并在國內(nèi)首創(chuàng)全裝修賣房、看樓巴士、搖珠拿籌等形式。

-2002年,碧桂園鳳凰城(廣州) 開盤,憑借“白領(lǐng)也可以住別墅”這一營銷理念,掀起了別墅搶購的風(fēng)潮,當(dāng)天熱銷7.5億元,創(chuàng)造當(dāng)時中國房地產(chǎn)界銷售神話。

-2013年,碧桂園銷售額躍至1060億元,這個2012年銷售額才完成476億元的房企,成為房企“千億俱樂部”的大黑馬。

 

2017年總收入達(dá)2269億,同比增長約 48%;毛利率為25.9%,同比上升4.8個百分比。

2017年度,交付物業(yè)所確認(rèn)收入的平均銷售價格約每平方米7863元,對比2016年度的約每平方米6191元,提高27%。

受益于三四線城市過去一年的火熱行情,公司銷售整體去化率高達(dá)81.5%。截至2017年底,公司已摘牌和已簽約的土地儲備約2.8億方,土儲充裕。

周期行業(yè) 預(yù)判周期


 

首先,來看看最近8年中國百城價格走勢,可以看出樓市價格呈現(xiàn)出周期性波動的特點(diǎn)。

對于地產(chǎn)項(xiàng)目來說,一般整個項(xiàng)目周期長達(dá)2-3年,需要經(jīng)歷以下四步:

1、競標(biāo)獲取土地,獲得施工許可證等;

2、開始施工,施工投入;

3、申請預(yù)售證,開始預(yù)售;

4、完工交付。

因此,房地產(chǎn)企業(yè)來說,需要提前拿地、蓋樓,企業(yè)的管理層需要對樓市的周期進(jìn)行提前預(yù)判。

一般情況下,在宏觀經(jīng)濟(jì)周期的上升階段,房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模、市場需求和供給都會相應(yīng)增加,反之,則會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場需求萎縮,經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大,投資規(guī)模下降的情況。

作為普通投資人,既沒有宏觀研究的視角,又非房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士,究竟該如何快速預(yù)判房價漲跌周期?

上市房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)報(bào)里其實(shí)藏著各個房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對未來的判斷,這也有助于我們撥開樓市錯綜的迷霧。

精準(zhǔn)判斷 飛速發(fā)展

如果你想從房地產(chǎn)企業(yè)里看出管理層對未來走勢判斷,小尼得先帶你理解兩個資產(chǎn)負(fù)債表中的科目:土地使用權(quán)和在建物業(yè),通俗來講就是拿地和蓋房

土地使用權(quán),就是我們通常所提到的土地,對于碧桂園來說,已經(jīng)占到蓋房成本中的一半以上,這是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的原料。(關(guān)于成本分析明天會詳細(xì)講解)

由于相關(guān)法律約束,房地產(chǎn)公司并不能長期囤地待漲,根據(jù)中華人民共和國土地管理法第三十七條:

禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地,一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的,應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復(fù)耕種,也可以由用地單位組織耕種;一年以上未動工建設(shè)的,應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi);

連續(xù)二年未使用的,經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn),由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)。

因此,房地產(chǎn)企業(yè)對周期判斷必須更為精準(zhǔn),一旦拿了過多的土地卻沒有足夠現(xiàn)金來開發(fā),將會資金鏈斷裂。

在建物業(yè),就是正在蓋的房子,包括建安成本(就是建造房子所需要的開支)、土地使用權(quán)和借款成本。

當(dāng)房子開始建造時候,土地使用權(quán)就會轉(zhuǎn)入到在建物業(yè)這個科目里。

如果企業(yè)在房價底部,預(yù)計(jì)未來房價增速會加快時,一定會搶先蓋房,確保高價時可以出貨;如果預(yù)計(jì)未來房價增速會放緩,則會選擇將現(xiàn)有現(xiàn)金優(yōu)先拿地,不著急蓋房。

 

 

一圖勝千言!

作為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售之王,近八年來其對房地產(chǎn)周期的預(yù)判水平如何,看完這個圖,相信你心里也就有數(shù)了。

神準(zhǔn)!

總體來看,土地與在建物業(yè)的比例和房價是反向相關(guān)的。

當(dāng)房價加速上漲時候,碧桂園會加速把手中的土地建成房子。

正是碧桂園近些年都能踩對,從而,直接讓它成為今天國內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。


來源:企業(yè)公告

如果你感興趣,可以把上述指標(biāo)和股價、業(yè)績疊加起來一起分析,也許你會有更有趣的發(fā)現(xiàn)。

 

在一個特定時間段,一家房地產(chǎn)公司是傾向拿地,還是蓋房,就是研究房價的密碼。

對于碧桂園而言,中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)未結(jié)束,將會繼續(xù)聚焦城鎮(zhèn)化帶來的住宅及相關(guān)需求,打造覆蓋客戶全生命周期的資源整合平臺。

當(dāng)然,土地和在建物業(yè)只是碧桂園財(cái)報(bào)里的冰山一角。

你還想知道你買的房子里成本有哪些,碧桂園是如何一步一步做到銷售之王的,歡迎鎖定明天的早樓市,為您進(jìn)一步解密世界樓市銷售冠軍碧桂園。

免責(zé)條款: 本文信息、所涉及個股僅供參考,不作買賣依據(jù),據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自負(fù);股市有風(fēng)險(xiǎn),投資需謹(jǐn)慎!

 

 


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