近日，號稱“宇宙第一房企”的碧桂園，公布了2017年財(cái)報(bào)，業(yè)績非常靚麗。

2017年度，碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售約人民幣5508.0億元，共經(jīng)營1468個項(xiàng)目，覆蓋中國大陸30個省、220個市、768個縣╱鎮(zhèn)區(qū)，成為全球最大的住宅開發(fā)商，領(lǐng)跑行業(yè)。

對于絕大多數(shù)人來說，可能對千億這個級別的數(shù)字沒直觀感覺，因?yàn)槲覀兘?jīng)常用不到這么大量級的數(shù)字。

舉個例子，拿我們?nèi)粘：鹊降乃崮虂碚f，2017年中國的市場規(guī)模大概1200億，碧桂園一家的銷售額可以頂?shù)蒙纤膫€半酸奶行業(yè)。

十年前，碧桂園收入只有157億，短短十年之內(nèi)翻了35倍，躋身中國，乃至世界頂級房地產(chǎn)公司。

可以說，碧桂園這家公司，在中國房地產(chǎn)行業(yè)中，最值得研究的一家公司，只有研究碧桂園，你才能搞懂中國房地產(chǎn)行業(yè)，讀懂這門生意背后的密碼。

充滿傳奇 多次第一

碧桂園成立于1992年，總部位于廣東佛山順德，是中國最大的城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商，位列福布斯全球上市公司500強(qiáng)。

目前公司業(yè)務(wù)包括物業(yè)開發(fā)、建安、裝修、物業(yè)管理、物業(yè)投資、酒店開發(fā)和管理等。

碧桂園的發(fā)展歷史充滿傳奇的色彩，開創(chuàng)了許多中國地產(chǎn)的“第一次”：

-1999年，廣州碧桂園在春節(jié)期間開盤，打破了“春節(jié)不開盤”的先例，也掀開了中國“假日地產(chǎn)營銷”序幕；并在國內(nèi)首創(chuàng)全裝修賣房、看樓巴士、搖珠拿籌等形式。

-2002年，碧桂園鳳凰城（廣州） 開盤，憑借“白領(lǐng)也可以住別墅”這一營銷理念，掀起了別墅搶購的風(fēng)潮，當(dāng)天熱銷7.5億元，創(chuàng)造當(dāng)時中國房地產(chǎn)界銷售神話。

-2013年，碧桂園銷售額躍至1060億元，這個2012年銷售額才完成476億元的房企，成為房企“千億俱樂部”的大黑馬。

 

2017年總收入達(dá)2269億，同比增長約 48%；毛利率為25.9%，同比上升4.8個百分比。

2017年度，交付物業(yè)所確認(rèn)收入的平均銷售價格約每平方米7863元，對比2016年度的約每平方米6191元，提高27%。

受益于三四線城市過去一年的火熱行情，公司銷售整體去化率高達(dá)81.5%。截至2017年底，公司已摘牌和已簽約的土地儲備約2.8億方，土儲充裕。

周期行業(yè) 預(yù)判周期

 

首先，來看看最近8年中國百城價格走勢，可以看出樓市價格呈現(xiàn)出周期性波動的特點(diǎn)。

對于地產(chǎn)項(xiàng)目來說，一般整個項(xiàng)目周期長達(dá)2-3年，需要經(jīng)歷以下四步：

1、競標(biāo)獲取土地，獲得施工許可證等；

2、開始施工，施工投入；

3、申請預(yù)售證，開始預(yù)售；

4、完工交付。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要提前拿地、蓋樓，企業(yè)的管理層需要對樓市的周期進(jìn)行提前預(yù)判。

一般情況下，在宏觀經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模、市場需求和供給都會相應(yīng)增加，反之，則會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場需求萎縮，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大，投資規(guī)模下降的情況。

作為普通投資人，既沒有宏觀研究的視角，又非房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，究竟該如何快速預(yù)判房價漲跌周期？

上市房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)報(bào)里其實(shí)藏著各個房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對未來的判斷，這也有助于我們撥開樓市錯綜的迷霧。

精準(zhǔn)判斷 飛速發(fā)展

如果你想從房地產(chǎn)企業(yè)里看出管理層對未來走勢判斷，小尼得先帶你理解兩個資產(chǎn)負(fù)債表中的科目：土地使用權(quán)和在建物業(yè)，通俗來講就是拿地和蓋房。

土地使用權(quán)，就是我們通常所提到的土地，對于碧桂園來說，已經(jīng)占到蓋房成本中的一半以上，這是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的原料。（關(guān)于成本分析明天會詳細(xì)講解）

由于相關(guān)法律約束，房地產(chǎn)公司并不能長期囤地待漲，根據(jù)中華人民共和國土地管理法第三十七條：

禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；

連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)對周期判斷必須更為精準(zhǔn)，一旦拿了過多的土地卻沒有足夠現(xiàn)金來開發(fā)，將會資金鏈斷裂。

在建物業(yè)，就是正在蓋的房子，包括建安成本（就是建造房子所需要的開支）、土地使用權(quán)和借款成本。

當(dāng)房子開始建造時候，土地使用權(quán)就會轉(zhuǎn)入到在建物業(yè)這個科目里。

如果企業(yè)在房價底部，預(yù)計(jì)未來房價增速會加快時，一定會搶先蓋房，確保高價時可以出貨；如果預(yù)計(jì)未來房價增速會放緩，則會選擇將現(xiàn)有現(xiàn)金優(yōu)先拿地，不著急蓋房。

 

 

一圖勝千言！

作為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售之王，近八年來其對房地產(chǎn)周期的預(yù)判水平如何，看完這個圖，相信你心里也就有數(shù)了。

神準(zhǔn)！

總體來看，土地與在建物業(yè)的比例和房價是反向相關(guān)的。

當(dāng)房價加速上漲時候，碧桂園會加速把手中的土地建成房子。

正是碧桂園近些年都能踩對，從而，直接讓它成為今天國內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。

來源：企業(yè)公告

如果你感興趣，可以把上述指標(biāo)和股價、業(yè)績疊加起來一起分析，也許你會有更有趣的發(fā)現(xiàn)。

 

在一個特定時間段，一家房地產(chǎn)公司是傾向拿地，還是蓋房，就是研究房價的密碼。

對于碧桂園而言，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)未結(jié)束，將會繼續(xù)聚焦城鎮(zhèn)化帶來的住宅及相關(guān)需求，打造覆蓋客戶全生命周期的資源整合平臺。

當(dāng)然，土地和在建物業(yè)只是碧桂園財(cái)報(bào)里的冰山一角。

你還想知道你買的房子里成本有哪些，碧桂園是如何一步一步做到銷售之王的，歡迎鎖定明天的早樓市，為您進(jìn)一步解密世界樓市銷售冠軍碧桂園。

免責(zé)條款： 本文信息、所涉及個股僅供參考，不作買賣依據(jù)，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)；股市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎！

 

 

---

文章轉(zhuǎn)載：在文末留言或者添加微信號【mzy2117】開通白名單，請?jiān)谖氖鬃⒚鱽碓春妥?/em>

者，否則保留投訴權(quán)力。